تعريف العقار وانواعه في القانون العقاري المغربي
1- تعريف العقار في اللغة.
العقار بالفتح مخففا الأرض والضياع والنخل، وفي لسان العرب لابن منظور،العقار: الـمنزل والضيعة .
2:ـ العقار في اصطلاح فقهاء المالكية:
فقهاء المالكية اعتبروا العقار، هو كل شيء لا يمكن نقله أبدا، أو لا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته. وهذا يعني أن كلمة عقار كما تطلق على الأرض، تطلق كذلك الأشجار، والبناءات وما يتصل بها مما لا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته. يفهم من هذا التعريف أن كل ما من شأنه أن يستقر ولا ينقل أبدا، أو لا ينقل إلا إذا تغيرت هيأته ولحقه تلف يعتبر عقارا بطبيعته.
3:ـ تعريف العقار في القانون المغربي.
لم يكن ظهير 19 رجب 1333 الموافق ل 2 يونيو 1915 بمثابة قانون مطبق على العقارات المحفظة، لمفهوم العقاروإنما اكتفى في الفصل الخامس منه بتعداد أنواعه، حيث ذكر أن العقارات إما عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصيصأو عقارات بحسب ما تنسحب عليه
1 العقارات بطبيعتها:
لقد اقتصر الفصل السادس من ظهير 2 يونيو 1915 على ذكر أهم أنواع العقارات بطبيعتها، مثال على ذلك،الأراضي والأبنية والمنشآت المتممة للبناء والنباتات. وكذا الشأن في الآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو أعمدة والمدمجة في بناية أو في الأرض. وتعتبر عقارات بطبيعتها المحصولات الفلاحية الثابتة بجذورها وثمار الأشجار التي لم تجن والغابات التي لم تقلع أشجارها. الملاحظ على هذا التعريف،انه يأخذ بما هو متفق عليه عند المالكية،وإن كانا قد توسعا في مفهوم العقار بطبيعته، حيث أدخلا فيه أشياء تعتبر عند المالكية من قبيل المنقولات، كالثمار مثلا . يظهر أن العقارات بطبيعتها في نظر القانون اوسع نطاقا مما كانت عليه في نظر الشريعة الإسلامية إذ كانت تحصر الصفة العقارية بالأرض وحدها، وتنفي هذه الصفة عن الأبنية والأشجار فتعتبرها منفردة عن الأرض أشياء منقولة. أما في النظرية الحديثة، فتشمل أيضا ما فوق الأراضي من نباتات وأبنية وما تحتها من مناجم ومقالع. وهكذا، فإن العقارات بطبيعتها تشمل
أ:ـ الأراضي:سواء كانت معدة للبناء أو الفلاحة أو للإسعمال المنجمي،أو لقلع الأحجار أو أخذ الرمل.
ب- الأبنيــة :الأبنية كذلك، مادامت متصلة بالأرض، تعد من العقارات بالنظر لذاتها.ويراد بالأبنية كل ما جمع من مواد البناء فشد بعضه إلى بعض بصورة ثابتة، سواء كان ذلك على ظهر الأرض أو في باطنها. ويشترط في الأبنية أن تكون متصلة بالأرض، اتصال قرار.
2:ـ العقارات بالتخصيص:
لقد عرف الفصل السابع من ظهير 2 يونيو 1915، العقار بالتخصيص بأنه : الأشياء التي جعلها المالك بأرضه لمصلحة هذه الأرض واستغلالها.وكذا الشأن في جميع الأشياء المنقولة الملحقة بالملك بصفة دائمة. أما في الفقه المالكي، فلم يطبق نظرية العقارات بالتخصيص بمفهومها القانوني، وإنما طبق فكرة التبعية. فالفقه الإسلامي عنى بتحديد المنقولات التي يجب اعتبارها من ملحقات العقار فتتبعه عند انتقال ملكيته بالبيع. وهكذا نص فقهاء المالكية على أن العقار كالدار يتبعه عند بيعه كل ما هو ثابت فيه عند العقد، أو ما هو متوقف عليه كالأبواب والرفوف والسلاليم والميازيب المتصلة بالعقار، وأما المنقولات الموضوعة في العقار والغير المتصلة به كالحيوانات، وأدوات الفلاحة أو الصناعة أو التجارة فلا تتبع العقار عند بيعه إلا إذا اتفق المتعاقدان على ذلك . وقد استثنى الفقهاء بعض المنقولات واعتبروها تابعة للعقار إذا توفر شرطان : الأول : أن يكون مالك المنقولات هو مالك العقار المرصدة له. الثاني : أن يكون المنقول قد رصد لاستغلال العقار ومنفعته. ومن هذه المنقولات، مفاتيح الدار ووثائق الملكية المتعلقة بالعقار والسلاليم اللازمة للبناء ولو كانت منفصلة والرحى الفوقانية، والحيوانات المرصدة لخدمة العقار. وينبني على هذا أن العقارات المنقولات التي ترصد على العقارات الزراعية تعتبر عقارات بالتخصيص هي الأنواع التالية:
أ-في الميدان الزراعي : - الأدوات والآلات الفلاحية كالمحاريث والجرارات وآلآت الحصاد والدرس،والمعاصر ، والماشية التي تستخدم في زراعة الأرض كالخيل و البغال والبقر والحمير التي تستعمل في الحرث والجر. -الحيوانات غير المنزلية التي تعيش طليقة على فطرتها، كخلايا النحل
ب-في الميدان الصناعي :الآلات والأجهزة الصناعية التي تجهز بها المعامل والأدوات التي تفيد في استغلال المعمل كالأدوات اليدوية،والرافعات ،والجرارات والعربات وسيارات النقل،وحيواناته،المخصصة لنقل المواد الخام. -المواد اللآزمة للمعامل مثل المواد الخام كالوقود والفحم والشحم والزيت والمواد الكيميائية والمواد الخام .
ج-في الميدان التجاري أو المدني : ما يرصد على خدمة المحلات التجارية أو يلحق بها بصفة دائمة مثل الواجهات والخزائن والطاولات والمقاعد والرفوف المتحركة والآلآت الحاسبة والعربات اليدوية التي يجمع فيها الزبناء السلع المختارة،والسيارات التي تنقل السلع أو المستخدمين. - الأواني المستعملة في المطاعم وأثاث الفنادق والبيوت المفروشة المخصصة للإيجار. -موجودات وأدوات المسارح من ستائر وآلات وطاولات ومقاعد.